別所（さいたま市）の公示地価・実勢価格
2026年（令和8年）の埼玉県さいたま市別所の地価公示価格と、実際の取引価格（実勢）をまとめています。
別所の地価はさいたま市で高い？町名別の平均・順位で比較
別所の地価は、さいたま市の調査地点平均の約1.2倍で、町名別の平均価格ではさいたま市内142町中24位です。さいたま市の中では高い価格帯のエリアといえます （公示地価・基準地価の最新評価を合算した調査地点平均で比較）。
別所の実勢価格（実際の取引価格）と公示地価の比較
別所の中古マンションの実勢は約81.43万円/㎡（2025年・27件）です。土地（宅地）の実勢は坪単価 約188万円（2025年・5件）で、公示地価に対して実勢は約36.7%高い水準です。
| 年 | 公示地価（町内平均・円/㎡） | 実勢 土地（中央値・円/㎡） | 実勢 坪単価 | 乖離 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年 | 431,000円/㎡ | — | — | — |
| 2025年 | 417,000円/㎡ | 570,000円/㎡ | 1,884,300円/坪 | +36.7% |
| 2024年 | 404,000円/㎡ | 605,000円/㎡ | 2,000,000円/坪 | +49.8% |
| 2023年 | 392,500円/㎡ | 740,000円/㎡ | 2,446,300円/坪 | +88.5% |
| 2022年 | 379,000円/㎡ | 590,000円/㎡ | 1,950,400円/坪 | +55.7% |
| 2021年 | 369,500円/㎡ | 645,000円/㎡ | 2,132,200円/坪 | +74.6% |
| 2020年 | 369,500円/㎡ | 495,000円/㎡ | 1,636,400円/坪 | +34% |
| 2019年 | 355,000円/㎡ | 430,000円/㎡ | 1,421,500円/坪 | +21.1% |
| 2018年 | 341,000円/㎡ | 540,000円/㎡ | 1,785,100円/坪 | +58.4% |
| 2017年 | 331,000円/㎡ | 365,000円/㎡ | 1,206,600円/坪 | +10.3% |
中古マンションの実取引: ㎡単価中央値 約814,286円/㎡（2025年・27件）
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格（取引当事者アンケート）を町名単位で集計（母数5件以上の年のみ）。公示地価は町内標準地の平均です。
別所の直近の取引事例
| 時期 | 種類 | 面積 | 成約価格 | ㎡単価 | 坪単価 | 築年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025年Q4 | 中古マンション等 | 40㎡ | 1,200万円 | 300,000円/㎡ | 991,700円/坪 | 1982年 |
| 2025年Q4 | 中古マンション等 | 70㎡ | 6,200万円 | 885,714円/㎡ | 2,928,000円/坪 | 2014年 |
| 2025年Q4 | 宅地(土地) | 110㎡ | 4,500万円 | 420,000円/㎡ | 1,388,400円/坪 | — |
| 2025年Q4 | 中古マンション等 | 100㎡ | 12,000万円 | 1,200,000円/㎡ | 3,966,900円/坪 | 2006年 |
| 2025年Q4 | 中古マンション等 | 65㎡ | 4,700万円 | 723,077円/㎡ | 2,390,300円/坪 | 2011年 |
| 2025年Q3 | 中古マンション等 | 70㎡ | 6,000万円 | 857,143円/㎡ | 2,833,500円/坪 | 2014年 |
| 2025年Q3 | 中古マンション等 | 60㎡ | 5,900万円 | 983,333円/㎡ | 3,250,700円/坪 | 2006年 |
| 2025年Q3 | 中古マンション等 | 50㎡ | 6,300万円 | 1,260,000円/㎡ | 4,165,300円/坪 | 2013年 |
| 2025年Q3 | 中古マンション等 | 35㎡ | 3,900万円 | 1,114,286円/㎡ | 3,683,600円/坪 | 2023年 |
| 2025年Q3 | 中古マンション等 | 45㎡ | 2,000万円 | 444,444円/㎡ | 1,469,200円/坪 | 1994年 |
取引件数の推移（流動性の目安）
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリの取引価格情報（取引当事者アンケート）。個別の取引条件により価格は変動します。㎡単価は提供値が無い取引では総額÷面積の概算値です。件数は宅地（土地・土地と建物）・中古マンションの町名単位の合算です。
別所の公示地価 推移（町内標準地平均）
2002年〜2026年の町内標準地2地点の平均値。出典: 国土交通省 地価公示。
埼玉県さいたま市別所の地価公示価格は、 2026年（令和8年）の平均価格は431,000円/㎡（坪単価1,424,800円）で、 前年比+3.4%となっています。 2002年（平成14年）から2026年（令和8年）までの全25年間のデータにおいて最高価格です。 この期間（2002年〜2026年）の最高価格は2026年（令和8年）の431,000円/㎡（坪単価1,424,800円）、 最低価格は2005年（平成17年）の291,000円/㎡（坪単価962,000円）でした。 5年連続で上昇傾向にあり、 直近10年間（2017年〜2026年）の年平均成長率は+2.98%となっています。 安定した上昇トレンドが5年続いており、直近10年間の年平均成長率も2.98%と堅調です。投資対象として注目されます。
別所の調査地点マップ
別所の周辺環境・生活施設
別所の調査地点の徒歩圏（各地点500m以内の合算）には、バス停6件、消防署1件、市役所・区役所1件、図書館1件などがあります。最寄り駅は浦和駅（1,000m）です。
- 東の台バス停・約94m
- さいたま市消防団別所分団消防署・約124m
- 附属中学校バス停・約261m
- 別所坂上バス停・約308m
- 県庁前バス停・約311m
- 埼玉県庁市役所・区役所・約371m
- 別所沼公園バス停・約395m
- 埼玉県立文書館図書館・約414m
- コスモス保育園保育園・約450m
- ゆめの駅保育園幼稚園・約462m
町内の公示地点それぞれの半径500m圏の施設（OpenStreetMap）を合算しています。距離は最寄りの調査地点からの目安です。
別所の調査地点（2026年・全2地点）
| 所在地 | 価格（円/㎡） | 坪単価 | 前年比 | 用途 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|---|
| 埼玉県さいたま市南区別所１丁目１２９３番６ | 435,000円/㎡ | 1,438,000円/坪 | +3.3% | 住宅地 | 浦和（1,000m） |
| 埼玉県さいたま市南区別所３丁目１５５９番１ | 427,000円/㎡ | 1,411,600円/坪 | +3.4% | 住宅地 | 中浦和（750m） |
出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査。地点名をクリックすると各地点の詳細（価格推移・周辺施設）を確認できます。
別所の地価に関するよくある質問
相続税・贈与税の土地評価には「路線価」を使います
公示地価は土地取引の公的な目安、相続税路線価は相続税・贈与税の申告に使う評価額です。別所の相続税路線価は国税庁の路線価図で確認できます。