上田（上田市）の公示地価・実勢価格
2026年（令和8年）の長野県上田市上田の地価公示価格と、実際の取引価格（実勢）をまとめています。
上田の地価は上田市で高い？町名別の平均・順位で比較
上田の地価は、上田市の調査地点平均の約1.1倍で、町名別の平均価格では上田市内22町中6位です。上田市の中では高い価格帯のエリアといえます （公示地価・基準地価の最新評価を合算した調査地点平均で比較）。
上田の実勢価格（実際の取引価格）と公示地価の比較
土地（宅地）の実勢は坪単価 約12万円（2023年・11件）で、公示地価に対して実勢は約14.3%安い水準です。
| 年 | 公示地価（町内平均・円/㎡） | 実勢 土地（中央値・円/㎡） | 実勢 坪単価 | 乖離 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年 | 42,300円/㎡ | — | — | — |
| 2025年 | 42,200円/㎡ | — | — | — |
| 2024年 | 42,100円/㎡ | — | — | — |
| 2023年 | 42,000円/㎡ | 36,000円/㎡ | 119,000円/坪 | -14.3% |
| 2022年 | 41,900円/㎡ | 35,000円/㎡ | 115,700円/坪 | -16.5% |
| 2021年 | 41,900円/㎡ | 25,500円/㎡ | 84,300円/坪 | -39.1% |
| 2020年 | 42,100円/㎡ | 29,000円/㎡ | 95,900円/坪 | -31.1% |
| 2019年 | — | 39,000円/㎡ | 128,900円/坪 | — |
| 2017年 | — | 9,100円/㎡ | 30,100円/坪 | — |
| 2016年 | — | 28,000円/㎡ | 92,600円/坪 | — |
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格（取引当事者アンケート）を町名単位で集計（母数5件以上の年のみ）。公示地価は町内標準地の平均です。
上田の直近の取引事例
| 時期 | 種類 | 面積 | 成約価格 | ㎡単価 | 坪単価 | 築年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025年Q4 | 宅地(土地と建物) | 350㎡ | 4,700万円 | 134,286円/㎡ | 443,900円/坪 | 2025年 |
| 2025年Q2 | 宅地(土地) | 280㎡ | 880万円 | 32,000円/㎡ | 105,800円/坪 | — |
| 2025年Q2 | 宅地(土地) | 440㎡ | 1,300万円 | 29,000円/㎡ | 95,900円/坪 | — |
| 2025年Q2 | 宅地(土地) | 430㎡ | 1,300万円 | 29,000円/㎡ | 95,900円/坪 | — |
| 2025年Q1 | 宅地(土地) | 1,400㎡ | 1,900万円 | 11,000円/㎡ | 36,400円/坪 | — |
| 2025年Q1 | 宅地(土地と建物) | 200㎡ | 3,000万円 | 150,000円/㎡ | 495,900円/坪 | — |
| 2024年Q4 | 宅地(土地と建物) | 350㎡ | 580万円 | 16,571円/㎡ | 54,800円/坪 | 1973年 |
| 2024年Q3 | 宅地(土地) | 250㎡ | 550万円 | 22,000円/㎡ | 72,700円/坪 | — |
| 2024年Q3 | 宅地(土地) | 1,900㎡ | 1,600万円 | 8,100円/㎡ | 26,800円/坪 | — |
| 2024年Q3 | 宅地(土地と建物) | 330㎡ | 3,300万円 | 100,000円/㎡ | 330,600円/坪 | 2024年 |
取引件数の推移（流動性の目安）
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリの取引価格情報（取引当事者アンケート）。個別の取引条件により価格は変動します。㎡単価は提供値が無い取引では総額÷面積の概算値です。件数は宅地（土地・土地と建物）・中古マンションの町名単位の合算です。
上田の公示地価 推移（町内標準地平均）
2004年〜2026年の町内標準地1地点の平均値。出典: 国土交通省 地価公示。
長野県上田市上田の地価公示価格は、 2026年（令和8年）の平均価格は42,300円/㎡（坪単価139,800円）で、 前年比+0.2%となっています。 2004年（平成16年）から2026年（令和8年）までの全18年間のデータにおいて下から7番目に高い価格です。 この期間（2004年〜2026年）の最高価格は2004年（平成16年）の75,000円/㎡（坪単価247,900円）、 最低価格は2022年（令和4年）の41,900円/㎡（坪単価138,500円）でした。 4年連続で上昇傾向にあり、 直近15年間（2012年〜2026年）の年平均成長率は-1.30%となっています。 直近4年は連続して上昇していますが、直近15年間の年平均成長率は-1.30%とマイナスです。これは、過去の大きな下落からの回復局面である可能性、または直近の上昇幅がまだ小さいことを示唆します。今後のトレンド転換を慎重に見極める必要があります。
上田の調査地点マップ
上田の調査地点（2026年・全1地点）
| 所在地 | 価格（円/㎡） | 坪単価 | 前年比 | 用途 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|---|
| 長野県上田市上田字中丘１４７３番５ | 42,300円/㎡ | 139,800円/坪 | +0.2% | 商業地 | 上田（2,600m） |
出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査。地点名をクリックすると各地点の詳細（価格推移・周辺施設）を確認できます。
上田の地価に関するよくある質問
相続税・贈与税の土地評価には「路線価」を使います
公示地価は土地取引の公的な目安、相続税路線価は相続税・贈与税の申告に使う評価額です。上田の相続税路線価は国税庁の路線価図で確認できます。