南大塚（豊島区）の公示地価・実勢価格
2026年（令和8年）の東京都豊島区南大塚の地価公示価格と、実際の取引価格（実勢）をまとめています。
南大塚の地価は豊島区で高い？町名別の平均・順位で比較
南大塚の地価は、豊島区の調査地点平均の約0.8倍で、町名別の平均価格では豊島区内19町中5位です。豊島区の中では手頃な価格帯のエリアといえます （公示地価・基準地価の最新評価を合算した調査地点平均で比較）。
南大塚の実勢価格（実際の取引価格）と公示地価の比較
南大塚の中古マンションの実勢は約123.33万円/㎡（2025年・61件）です。土地（宅地）の実勢は坪単価 約364万円（2024年・9件）で、公示地価に対して実勢は約18.3%安い水準です。
| 年 | 公示地価（町内平均・円/㎡） | 実勢 土地（中央値・円/㎡） | 実勢 坪単価 | 乖離 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年 | 1,753,333円/㎡ | — | — | — |
| 2025年 | 1,516,333円/㎡ | — | — | — |
| 2024年 | 1,345,667円/㎡ | 1,100,000円/㎡ | 3,636,400円/坪 | -18.3% |
| 2023年 | 1,249,667円/㎡ | 1,200,000円/㎡ | 3,966,900円/坪 | -4% |
| 2022年 | 1,191,333円/㎡ | 810,000円/㎡ | 2,677,700円/坪 | -32% |
| 2021年 | 1,186,667円/㎡ | 840,000円/㎡ | 2,776,900円/坪 | -29.2% |
| 2020年 | 1,206,667円/㎡ | 580,000円/㎡ | 1,917,400円/坪 | -51.9% |
| 2019年 | 1,291,000円/㎡ | — | — | — |
| 2018年 | 1,155,000円/㎡ | — | — | — |
| 2017年 | 1,074,500円/㎡ | 955,000円/㎡ | 3,157,000円/坪 | -11.1% |
中古マンションの実取引: ㎡単価中央値 約1,233,333円/㎡（2025年・61件）
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格（取引当事者アンケート）を町名単位で集計（母数5件以上の年のみ）。公示地価は町内標準地の平均です。
南大塚の直近の取引事例
| 時期 | 種類 | 面積 | 成約価格 | ㎡単価 | 坪単価 | 築年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025年Q4 | 中古マンション等 | 70㎡ | 10,000万円 | 1,428,571円/㎡ | 4,722,500円/坪 | 1998年 |
| 2025年Q4 | 中古マンション等 | 55㎡ | 4,700万円 | 854,545円/㎡ | 2,824,900円/坪 | 1978年 |
| 2025年Q4 | 中古マンション等 | 60㎡ | 7,400万円 | 1,233,333円/㎡ | 4,077,100円/坪 | 1998年 |
| 2025年Q4 | 中古マンション等 | 75㎡ | 12,000万円 | 1,600,000円/㎡ | 5,289,300円/坪 | 2015年 |
| 2025年Q4 | 中古マンション等 | 75㎡ | 10,000万円 | 1,333,333円/㎡ | 4,407,700円/坪 | 2006年 |
| 2025年Q4 | 中古マンション等 | 60㎡ | 7,600万円 | 1,266,667円/㎡ | 4,187,300円/坪 | 2003年 |
| 2025年Q3 | 中古マンション等 | 40㎡ | 3,300万円 | 825,000円/㎡ | 2,727,300円/坪 | 1979年 |
| 2025年Q3 | 中古マンション等 | 25㎡ | 3,600万円 | 1,440,000円/㎡ | 4,760,300円/坪 | 2010年 |
| 2025年Q3 | 中古マンション等 | 40㎡ | 2,900万円 | 725,000円/㎡ | 2,396,700円/坪 | 1978年 |
| 2025年Q3 | 中古マンション等 | 70㎡ | 13,000万円 | 1,857,143円/㎡ | 6,139,300円/坪 | 2012年 |
取引件数の推移（流動性の目安）
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリの取引価格情報（取引当事者アンケート）。個別の取引条件により価格は変動します。㎡単価は提供値が無い取引では総額÷面積の概算値です。件数は宅地（土地・土地と建物）・中古マンションの町名単位の合算です。
南大塚の公示地価 推移（町内標準地平均）
2002年〜2026年の町内標準地3地点の平均値。出典: 国土交通省 地価公示。
東京都豊島区南大塚の地価公示価格は、 2026年（令和8年）の平均価格は1,753,333円/㎡（坪単価5,796,100円）で、 前年比+15.6%となっています。 2002年（平成14年）から2026年（令和8年）までの全23年間のデータにおいて最高価格です。 この期間（2002年〜2026年）の最高価格は2026年（令和8年）の1,753,333円/㎡（坪単価5,796,100円）、 最低価格は2005年（平成17年）の822,500円/㎡（坪単価2,719,000円）でした。 5年連続で上昇傾向にあり、 直近10年間（2017年〜2026年）の年平均成長率は+5.59%となっています。 強い上昇トレンドが5年連続しており、直近10年間の年平均成長率も5.59%と非常に高く、力強い成長を示しています。積極的な投資検討が期待されます。
南大塚の調査地点マップ
南大塚の周辺環境・生活施設
南大塚の調査地点の徒歩圏（各地点500m以内の合算）には、スーパーマーケット8件、バス停8件、幼稚園5件、郵便局4件などがあります。最寄り駅は大塚駅（150m）です。
- エムエム-マートスーパーマーケット・約18m
- 大塚駅前バス停・約21m
- シマダヤスーパーマーケット・約34m
- ラマニア ハラルスーパーマーケットスーパーマーケット・約52m
- A MYANMAR ASIA STOREスーパーマーケット・約55m
- 若草保育園幼稚園・約108m
- デリドアトレヴィ大塚店スーパーマーケット・約132m
- まいばすけっとスーパーマーケット・約169m
- 南大塚保育園幼稚園・約178m
- 南大塚一丁目バス停・約192m
町内の公示地点それぞれの半径500m圏の施設（OpenStreetMap）を合算しています。距離は最寄りの調査地点からの目安です。
南大塚の調査地点（2026年・全3地点）
| 所在地 | 価格（円/㎡） | 坪単価 | 前年比 | 用途 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|---|
| 東京都豊島区南大塚２丁目４５番３外 | 3,000,000円/㎡ | 9,917,400円/坪 | +17.2% | 商業地 | 大塚（150m） |
| 東京都豊島区南大塚３丁目５０番４ | 1,260,000円/㎡ | 4,165,300円/坪 | +15.6% | 商業地 | 大塚（150m） |
| 東京都豊島区南大塚１丁目１５３２番２０ | 1,000,000円/㎡ | 3,305,800円/坪 | +11.2% | 住宅地 | 新大塚（750m） |
出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査。地点名をクリックすると各地点の詳細（価格推移・周辺施設）を確認できます。
南大塚の地価に関するよくある質問
相続税・贈与税の土地評価には「路線価」を使います
公示地価は土地取引の公的な目安、相続税路線価は相続税・贈与税の申告に使う評価額です。南大塚の相続税路線価は国税庁の路線価図で確認できます。